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那些年,我們一起出租的房屋
http://www.www-997799.com  中國(guó)寧波網(wǎng)   2012年02月24日 16:47

  

  案例 三

  【事件回放】

  房屋設(shè)有抵押,如何處理與租賃的沖突?

  朱先生在市中心有商鋪一間,但是該商鋪由于還有銀行貸款320萬沒有還清,因此有抵押權(quán)存在。朱先生后將該商鋪出租給張某做生意,月租金為12000元整,租期5年。

  后來朱先生由于生意虧損,無法償還銀行貸款,銀行主張抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),要求拍賣該商鋪,張某認(rèn)為自己的租賃權(quán)益受到了損害,不同意遷出,要求朱先生賠償自己因無法繼續(xù)租賃該商鋪而遭受的巨額損失。

  【法律分析】

  抵押不破租賃

  我國(guó)法律規(guī)定,租賃在抵押之前,抵押不破租賃;而租賃在抵押之后,抵押可破租賃。

  《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”

  第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自已承擔(dān)!

  告知房屋抵押事項(xiàng)

本案中,由于朱先生在將商鋪出租給張某之前房屋上已經(jīng)設(shè)定了抵押,因此根據(jù)法律的規(guī)定,張某對(duì)于房屋的租賃權(quán)利不能對(duì)抗銀行對(duì)于房屋的抵押權(quán)。但對(duì)于像朱先生這樣的出租人,律師的建議是應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同的同時(shí),以書面形式,或直接用合同條款的形式告知承租人房屋上已設(shè)定抵押這一事項(xiàng),以此來免除抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),承租人所遭受的損失。
稿源:   編輯: 陳冬冬