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那些年,我們一起出租的房屋
http://www.www-997799.com  中國(guó)寧波網(wǎng)   2012年02月24日 16:47

  

  案例 四

  【事件回放】

  租賃期間欲賣房,出租人如何更省心?

  房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經(jīng)六年了,雙方關(guān)系一直比較融洽。今年年初,馬先生的兒子申請(qǐng)到了去美國(guó)某知名大學(xué)讀碩士的機(jī)會(huì),想出國(guó)深造,但是馬先生一家的存款不足以支付美國(guó)高昂的學(xué)費(fèi)和生活費(fèi),馬先生為了兒子的前途只能選擇賣房。

  房子賣出后,當(dāng)馬先生通知季先生一家在合理期限內(nèi)搬遷的時(shí)候,季先生竟向法院起訴,主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。馬先生始料未及,被突如其來(lái)的訴訟弄得焦頭爛額。

  【法律分析】

  買賣不破租賃

  法律上有一個(gè)概念,叫做“買賣不破租賃”,指在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。

  《合同法》第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力!

  《民通意見》第一百一十九條也規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效!

  承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

  在此案例中,承租人季先生還有一項(xiàng)權(quán)利——優(yōu)先購(gòu)買權(quán),即馬先生在出售房屋之前,負(fù)有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務(wù),在同等條件下,承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

  【律師建議】

  關(guān)鍵在于買賣合同是否已履行

  在這種情況下,律師建議馬先生根據(jù)季先生提出的訴訟請(qǐng)求做出相應(yīng)的應(yīng)訴反應(yīng),《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持!

  也就是說(shuō)如果季先生向法院起訴要求馬先生對(duì)其履行買賣合同,那么關(guān)鍵在于,馬先生與第三人的買賣合同是否已經(jīng)履行,即房屋是否已經(jīng)過(guò)戶登記到第三人名下,如果已經(jīng)完畢登記手續(xù),那么季先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法對(duì)抗善意第三人對(duì)房屋的所有權(quán),如果還沒(méi)有過(guò)戶登記,那么季先生有權(quán)主張自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),馬先生應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)違約責(zé)任。

  以上案例來(lái)自(星瀚律師事務(wù)所)

稿源:   編輯: 陳冬冬