國(guó)家宏觀調(diào)控政策主要是將房?jī)r(jià)過高的增長(zhǎng)幅度降下來。也就是說，今后房?jī)r(jià)不會(huì)過快增長(zhǎng)，這不等于房?jī)r(jià)會(huì)下跌

　　面對(duì)不少城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供給結(jié)構(gòu)不合理的情況，國(guó)務(wù)院繼去年之后再次出臺(tái)政策，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施供給結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的雙向調(diào)控。此舉是知國(guó)情順民意，符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的有為之作。近期，調(diào)控政策初顯效應(yīng)，房?jī)r(jià)上升幅度漸趨穩(wěn)定，個(gè)別地方略有下降。

　　今后房?jī)r(jià)不會(huì)過快增長(zhǎng)不等于房?jī)r(jià)會(huì)下跌

　　房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著拉動(dòng)作用。但其過快的發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展難以協(xié)調(diào)，住房開發(fā)中供給結(jié)構(gòu)不合理，中小套型住房供不應(yīng)求，虛高的房?jī)r(jià)極易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，國(guó)務(wù)院的“六條”和國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，重點(diǎn)就在于限套型、限房?jī)r(jià)。在各地陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施調(diào)控的細(xì)則后，調(diào)控的效應(yīng)開始顯現(xiàn)。但不論限住房套型面積還是限房?jī)r(jià)，調(diào)控的根本目的在于保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。用國(guó)家建設(shè)部政策研究中心專家的話講，在國(guó)家九部門《意見》出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了房產(chǎn)商和購房者普遍觀望的局面。對(duì)此狀況有人認(rèn)為國(guó)家還將制定強(qiáng)有力的政策抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)有大幅下降的可能，這樣的看法不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)閲?guó)家的調(diào)控政策主要是要將房?jī)r(jià)過高的增長(zhǎng)幅度降下來。也就是說，房?jī)r(jià)今后不會(huì)過快增長(zhǎng)，這不等于房?jī)r(jià)會(huì)下跌。

　　供過于求的局面在15年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)大幅下降不可能成為現(xiàn)實(shí)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定；供不應(yīng)求自然要漲價(jià)；而供過于求，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。我國(guó)的住房需求主要來自兩個(gè)方面：一是現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，另一方面需求來自我國(guó)的城鎮(zhèn)化，到2020年我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康，城市化水平將達(dá)到55%—60%，城鎮(zhèn)居民人口將新增2.5億—3億左右，以人均需要住宅建筑面積30平方米計(jì)算，將需要75億—9 0億平方米的新增住房建筑面積。兩方面需求相加，到2020年，新增住房建筑總面積將不少于100億平方米，而我國(guó)近年住房開發(fā)每年只有4億—5億平方米。由此看出，供過于求的局面，在15年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)大幅下降也就不可能成為現(xiàn)實(shí)。

　　房?jī)r(jià)大幅下降論是毫無根據(jù)的炒作

　　讓我們難以理解的是，在國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門的《意見》出臺(tái)后，有一類消極的聲音在房地產(chǎn)市場(chǎng)橫亙不去。最典型的是，有專家強(qiáng)調(diào)，若房?jī)r(jià)一年內(nèi)下降30%，意味著房地產(chǎn)業(yè)崩盤，如果房地產(chǎn)崩盤，會(huì)帶來多么慘重的損失和后果。我國(guó)近年來城市房?jī)r(jià)飆升，上漲的幅度與人們的收入增長(zhǎng)極其懸殊，尤其是上海、杭州等沿海城市，房?jī)r(jià)已脫離了其價(jià)值，形成了虛高。在這些城市，房?jī)r(jià)跌一些不是壞事，但也不可能一下子跌30%或者更多。如與去年5月份相比，全國(guó)只有上海和錦州兩個(gè)城市新建商品住房下跌，上海下跌6.2%，錦州跌0.8%，這根本不值得大驚小怪。分析今后房?jī)r(jià)，應(yīng)該說總體會(huì)穩(wěn)定，小幅上漲后的小幅下跌，是必然的事情。因?yàn)檫@就是價(jià)值規(guī)律，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　面對(duì)國(guó)家新的政策，開發(fā)商要考慮如何應(yīng)變和適應(yīng)，購房者等待調(diào)控政策的滯后效應(yīng)，看房?jī)r(jià)是否還會(huì)跌，以使自己的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更多的住房資產(chǎn)。但是，如此的觀望調(diào)整期不會(huì)太長(zhǎng)，當(dāng)各地實(shí)施“國(guó)15條”細(xì)則一旦明確，作為購買的一方就不會(huì)繼續(xù)等待。因?yàn)橥ǔＧ闆r下，在觀望期房?jī)r(jià)會(huì)有所下跌，當(dāng)新的政策進(jìn)入正常的實(shí)施過程，房?jī)r(jià)往往會(huì)有小幅反彈。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來看，國(guó)家新的調(diào)控政策，會(huì)使90平方米以下的住房開發(fā)量大幅增加，這既給一些本來買不起房的人以希望，也在客觀上起到動(dòng)員更多的購買力加入住房消費(fèi)，對(duì)于開發(fā)商而言，是一個(gè)長(zhǎng)期的利好。到2007年，隨著廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)保障體系的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更趨于合理。

　　作者系廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授