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5萬元搞起房屋中介

http://www.www-997799.com  中國寧波網(wǎng)   06年07月26日 14:40

  無論是家門口,還是隨便某個(gè)繁華街道,一眼望去,最多的居然是大大小小的房產(chǎn)中介公司。如果去一個(gè)剛開建的樓盤周圍逛逛,你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里甚至聚集著十幾家甚至是幾十家的房產(chǎn)中介公司,真的是“房產(chǎn)公司比米鋪還多”。如果沒有利益的驅(qū)動(dòng),想來是不會(huì)有如此紅火的場(chǎng)景,開房產(chǎn)中介,就真的那么賺錢嗎?要是自己開一家房產(chǎn)中介,又應(yīng)該注意點(diǎn)什么呢?

  老李在虹口區(qū)開了一家小的房產(chǎn)中介店,由于自己有房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書,他自己當(dāng)?shù)觊L(zhǎng),并請(qǐng)了個(gè)中專生做內(nèi)勤。老李說他之所以選擇干房產(chǎn)中介,一是基于自己曾經(jīng)從事過一段時(shí)間的房產(chǎn)銷售,對(duì)房產(chǎn)中介并不陌生;二是房產(chǎn)中介前期投入不需太多;三是上海房產(chǎn)中介前景看好,特別是這個(gè)地區(qū)臨近幾所大學(xué),會(huì)有很多即將畢業(yè)的學(xué)生來租房。用老李自己的話來說就是“兔子吃窩邊草”———既不費(fèi)力,又很安全。

  這是個(gè)很小的房產(chǎn)中介公司,它比人們常見的那種一張桌子一部電話,一個(gè)經(jīng)理一個(gè)伙計(jì)還少了點(diǎn),它只有半部電話,因?yàn)槭呛头繓|合用的。不過,就是這樣,老李還是撐了幾年,到底賺了多少,他不肯說。對(duì)于外界傳的哪怕一個(gè)月成交一套房,也是有賺的說法,他也不置可否。不過苦經(jīng)倒是嘆了一堆:雖然生意還是有點(diǎn),但也常?匆娤M(fèi)者站著站著又去了別家。

  充分利用品牌優(yōu)勢(shì)

  有專業(yè)公司做過調(diào)查,雖然現(xiàn)在上海的房產(chǎn)中介公司很多,但如果把上?偟姆慨a(chǎn)成交量平均分配到每一家公司的話,是根本不能維持那么多公司的生存的。據(jù)統(tǒng)計(jì),一年下來,將近有70%的私營房產(chǎn)中介公司倒閉。那些生存下來的獨(dú)行俠往往都是一些有經(jīng)營優(yōu)勢(shì)或特色的公司。比如,有的專門做某條街道的房產(chǎn)交易,有的專門做老洋房租賃,求的是小而精。

  隨著房產(chǎn)交易的日益規(guī)范化和制度化,開房產(chǎn)中介加盟店似乎成了一種趨勢(shì)。它最大的好處是加盟者在經(jīng)營中能獲得總公司不同方面的支持。比如在店鋪形象方面,總公司會(huì)提供店鋪統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾布局和統(tǒng)一的辦公用品,甚至包括名片的制作都是統(tǒng)一的。

  更重要的是,加盟店將獲得無形的品牌優(yōu)勢(shì),因?yàn)樗械募用说甓际琴Y源共享。一般一個(gè)好的總公司還會(huì)為加盟者定期提供培訓(xùn),保證客戶在不同的加盟店享受同樣的服務(wù)。在廣告宣傳方面,品牌商為了宣傳自己品牌形象做出的種種市場(chǎng)推廣,就等于幫加盟店做了廣告。這樣以來,同一條街上,雖然可能是后來者,但因?yàn)椤澳樖臁,也就自然有人捧?chǎng)了。

  一般而言,開房產(chǎn)加盟店是一個(gè)雙贏的局面,商標(biāo)持有者會(huì)得利,而加盟店也多了一份競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  進(jìn)入加盟店的條件

  想擁有一家自己的房產(chǎn)中介連鎖加盟店并不復(fù)雜,以美聯(lián)物業(yè)為例,首先加盟者自己要注冊(cè)一家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司,這需要擁有五張房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書,或者注冊(cè)一家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事務(wù)所(需一張相關(guān)的資質(zhì)證書即可)。如果你沒有相關(guān)證書也不要緊,可以聘請(qǐng)擁有證書的人來做你的店長(zhǎng)或店員,你只要安心當(dāng)老板就可以了。在資金方面,必須有50萬的注冊(cè)資金,這50萬是流動(dòng)資金,可以自由支配,其次加盟者要交付總公司三年的加盟費(fèi)5萬元和6萬元保證金(保證金三年后退還),每月還要支付總公司商標(biāo)持續(xù)使用費(fèi)5000元和咨詢管理費(fèi)600元,如果每月營業(yè)額超過10萬元,還要另外上交營業(yè)額的8%。第三是要有50平方米以上的營業(yè)面積。

  應(yīng)該說以這樣的條件開一家房產(chǎn)中介的連鎖店成本并不高,以美聯(lián)物業(yè)在虹口區(qū)的一家加盟店為例,這家店的店主自己擁有房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書,店面的營業(yè)面積是60平方米,每月支出一定的房租、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、人員工資和應(yīng)該交付的商標(biāo)管理使用費(fèi),這家店不到半年就收回了成本。

  客源比房源更重要

  在采訪過程中,記者得到的最重要的一條“生意經(jīng)”就是“客源比房源重要”。因?yàn)椤胺吭词琴N在櫥窗上的”,是死的。比如一個(gè)客戶向你表示要買某種條件的房子,而你手頭恰恰沒有,你可以從別的加盟者處或者別的房產(chǎn)中介公司獲得相同條件的房源,但如果沒有客戶向你要房子,那麻煩就大了。

  因此,作為房產(chǎn)中介商,手中握有一定數(shù)量的客源是很重要的。有的老客戶也不是做完生意就可以丟在一邊的,因?yàn)槿绻A得了別人的信任,甚至有做成第二、第三筆生意的可能,而且通過老客戶向別人的介紹,中介商可以在一定的人群中獲得比較好的口碑,無形中對(duì)拓展業(yè)務(wù)有很大的幫助。可以說現(xiàn)在是“買房的人朝南坐”了。這也許是值得房產(chǎn)中介商和想做房產(chǎn)中介生意的讀者注意的一點(diǎn)。

  兩頭房源最緊俏

  從租賃市場(chǎng)來看,可以說是“兩頭大”,是指低價(jià)位的房源和高端的房源比較好租。低價(jià)位的房子好租是因?yàn)榇笈耐獾貋頊拇蚬ふ吆鸵恍┰谏虾9ぷ鞯耐馐∈械陌最I(lǐng)有租房的需求,這些房屋的租賃價(jià)格一般在3000元/月以下。而一些花園洋房和地段品質(zhì)很好的酒店式公寓也有很大的市場(chǎng),特別是在花園洋房限制出售的政策出臺(tái)以后,這些房源的價(jià)格都在9000元/月以上。最不被看好的是5000元~9000元/月的房子,雖然現(xiàn)在租金降的厲害,但仍舊不好租,許多投資者已經(jīng)準(zhǔn)備將原本用來出租的這類價(jià)位的房子出售出去。

  上海每年有10萬大學(xué)生畢業(yè),如此多的人無疑是一個(gè)很大的市常而剛畢業(yè)的大學(xué)生心目中理想的房源一般可以分為兩類:一類是本地大學(xué)生,特別是以女生為主,喜歡地段比較好的,小一點(diǎn)無所謂,但一定要是黃金地段,上班、出行、購物都很方便;另一類是外地學(xué)生,他們對(duì)地段沒有太高的要求,但是對(duì)房型有比較高的要求,可能是考慮到在外地的家人,他們一般都要帶有兩個(gè)臥室,最好有兩個(gè)衛(wèi)生間的房子。

  特別提醒:

  從現(xiàn)在的政策來看,政府是不支持出現(xiàn)太多的房產(chǎn)中介公司的,尤其是不夠正規(guī)的。比如相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書就已經(jīng)兩年沒有開考。所以如果本身就是個(gè)門外漢,也就不要急于進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),可以先練練基本功。

稿源:  編輯: 倪曉春