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中國(guó)寧波網(wǎng)訊 專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)“降溫”不久又升溫可能產(chǎn)生更多泡沫
三四月份對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是個(gè)具有標(biāo)本意義的特殊時(shí)段。一年前，國(guó)家接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，樓市逐漸降溫；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房?jī)r(jià)一路走高，有的地方大有狂飆之勢(shì)，就連上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)在“降溫”不久后又重新升溫，可能會(huì)帶來(lái)短期的繁榮，但長(zhǎng)期來(lái)看有產(chǎn)生更多泡沫的隱憂。
現(xiàn)狀
京穗深等地市場(chǎng)成交放量，價(jià)格走高
剛剛進(jìn)入4月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一份企業(yè)景氣指數(shù)引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度的房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)比上季度上升1.9點(diǎn)。這已是該數(shù)字連續(xù)第二個(gè)季度上升。
與此相映襯的是上海、北京、廣州、深圳等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交放量，價(jià)格走高。上海市官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易數(shù)據(jù)顯示，3月份上海商品住宅交易量達(dá)179.67萬(wàn)平方米、計(jì)16140套。值得比較的不是這一數(shù)字比正值春節(jié)樓市淡季的2月份的成交量(82萬(wàn)平方米)高出一倍多，而是這一成交規(guī)模達(dá)到了去年樓市宏觀調(diào)控前的水平。北京、廣州的樓市同樣火熱。據(jù)悉，在不久前結(jié)束的北京軍博房展會(huì)上，均價(jià)6000元／平方米幾乎不可能買到南四環(huán)以內(nèi)的毛坯期房。近兩年來(lái)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的廣州，今年首季也大漲14%，網(wǎng)上成交均價(jià)達(dá)到7483元／平方米，中心城區(qū)已很難找到價(jià)格較低的新盤。
市場(chǎng)的種種表現(xiàn)是否意味國(guó)內(nèi)樓市全面回升？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作出這樣的判斷為時(shí)尚早。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說(shuō)，3月份是傳統(tǒng)的樓市旺季，僅憑這一個(gè)月的成交放量很難得出樓市全面恢復(fù)的結(jié)論。譬如上海，成交主要集中在戶型小、總價(jià)低的樓盤和市中心高檔公寓，屬“選擇性回暖”。
國(guó)泰君安證券分析師張宇指出，最近房地產(chǎn)股的上漲，主要還是受人民幣升值的影響。樓市交易回升只能表示購(gòu)房者有“走出觀望”的可能，還談不上房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇。
原因
剛性需求仍存，政策性利好托市
是什么因素促成了近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認(rèn)為，主要原因是：
其一，金融政策放松。公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激了樓市消費(fèi)。日前，來(lái)自上海市公積金管理中心的消息說(shuō)，上海已在考慮將住房公積金貸款由以前的按戶貸改為按人頭貸。而最近一個(gè)月來(lái)，銀行對(duì)個(gè)人住房貸款也頻頻“松綁”，除提高房貸成數(shù)、優(yōu)惠貸款利率，還推出“雙周供”“寬限期還款”等特種房貸新品。
其二，政策性利好托市。如上海，去年為緩解樓市結(jié)構(gòu)性矛盾，政府推出的“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，即1000萬(wàn)平方米重大工程配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房的建設(shè)，“今年放緩，如無(wú)必要，將不再提及”，已開(kāi)工的一些樓盤也暫停了后續(xù)工程。這意味著新上市的政策性中低價(jià)房源將減少，不再與市場(chǎng)化樓盤爭(zhēng)奪消費(fèi)者，為開(kāi)發(fā)商大量推盤上市騰出了市場(chǎng)空間。又譬如杭州，為吸引外地人來(lái)買房，推出以戶口換銷量的“購(gòu)房入戶”土政策。只要在錢江新城、下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱江區(qū)內(nèi)購(gòu)買一套一定金額的房子，外地人即可申請(qǐng)杭州戶籍。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費(fèi)在積壓一年之后開(kāi)始釋放。易居中國(guó)研究中心的分析師認(rèn)為，3月份市場(chǎng)逐步回暖的一個(gè)重要原因是結(jié)婚、拆遷之類的消費(fèi)者開(kāi)始入市。
其四，人民幣升值助推內(nèi)外資金進(jìn)入樓市。3月份上海高檔住宅的成交量猛增，越是位于市中心的房子越好賣。業(yè)內(nèi)人士將高檔房行情好轉(zhuǎn)歸結(jié)為目前人民幣不斷升值刺激所致。盡管開(kāi)發(fā)商未作回應(yīng)，外界猜測(cè)，其中可能有外部資金“整體收購(gòu)”。尹伯成教授指出，不排除境外資金借殼高檔房以收人民幣升值之利的可能。
隱憂
長(zhǎng)期來(lái)看或?qū)a(chǎn)生更多泡沫
當(dāng)此狀況，樓市調(diào)控何處去？
尹伯成教授也認(rèn)為，在出口壓力、人民幣升值壓力增大的大背景下，擴(kuò)大內(nèi)需顯得非常重要。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)專家尹中立分析，之所以出現(xiàn)金融、政策方面的轉(zhuǎn)變，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易持續(xù)降溫，對(duì)銀行業(yè)和已經(jīng)過(guò)剩的建材等行業(yè)不是好事。
不過(guò)，尹中立也提醒，如果房地產(chǎn)業(yè)在“降溫”不久后又重新升溫，可能會(huì)帶來(lái)短期的繁榮，但長(zhǎng)期來(lái)看有產(chǎn)生更多泡沫的隱憂。畢竟，供求基本面沒(méi)有大的改變。央行發(fā)布的2005年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告稱，截至12月末，全國(guó)商品房空置面積1.43億平方米，同比增長(zhǎng)15.7%；其中，商品住宅空置面積8319萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心日前也在《重視房屋潛在過(guò)剩的矛盾》的報(bào)告中指出，2005年全國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)置土地面積中，有一半以上，即近1.7億平方米的土地未完成開(kāi)發(fā)；去年前11個(gè)月全國(guó)房屋建筑面積竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面積占商品房空置面積的55.3%，住宅成空置主體。未開(kāi)發(fā)土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面積增長(zhǎng)，這三個(gè)信息“碰頭”則表明：房屋潛在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
尹伯成教授指出，房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲對(duì)百姓的購(gòu)買力肯定是個(gè)傷害。最擔(dān)心的是開(kāi)發(fā)商再乘勢(shì)抬價(jià)，有限的樓市調(diào)控效果很快會(huì)被蠶食。
業(yè)內(nèi)人士分析，在《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點(diǎn)》中，國(guó)家發(fā)改委既提出“要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)宣傳和輿論引導(dǎo)，鼓勵(lì)居民適時(shí)適度消費(fèi)”，也強(qiáng)調(diào)將著力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加普通商品住房供應(yīng)，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題。
政府既需要樓市對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的合理貢獻(xiàn)，又要保持房地產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、有序，這就決定了2006年的樓市延續(xù)宏觀調(diào)控的主線仍將不會(huì)改變，調(diào)控很可能將在調(diào)整結(jié)構(gòu)與關(guān)注供求的市場(chǎng)蹺蹺板上“滑行”。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市調(diào)控何處去？
眼下，北京的房?jī)r(jià)在大漲、廣州的房?jī)r(jià)在高漲，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格也在雙雙上揚(yáng)，還有南京、杭州，房?jī)r(jià)也在走高。如何看待樓市三月“變臉”？房地產(chǎn)調(diào)控又將何去何從？
上海官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，3月份最后一周，上海住宅類(包括動(dòng)遷類、別墅類、公寓類)商品房均價(jià)達(dá)9457元/平方米，價(jià)格環(huán)比上漲15%。其中公寓類商品住宅成交均價(jià)為10744元/平方米，近6個(gè)月來(lái)首次突破萬(wàn)元關(guān)口。盡管這與高價(jià)樓盤的集中上市有關(guān)，但已影響到二手房?jī)r(jià)，譬如浦東一些樓盤的二手房?jī)r(jià)就跟風(fēng)上漲千元。
面對(duì)這種狀況，樓市調(diào)控何處去？
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市究竟有多少“利多”？
什么因素促成近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認(rèn)為，主要原因是：
其一，金融政策放松，公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激樓市消費(fèi)。
其二，政策性利好托市。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費(fèi)在積壓一年之后開(kāi)始釋放。
其四，人民幣升值助推內(nèi)外資金進(jìn)入樓市。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市選擇性回暖還是火熱重現(xiàn)？
三四月份對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是個(gè)具有標(biāo)本意義的特殊時(shí)段。一年前，中央政府接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，樓市應(yīng)聲走落；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房?jī)r(jià)一路走高，有的地方大有狂飆之勢(shì)，就連上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。樓市是否已在“鼓勵(lì)居民適時(shí)適度消費(fèi)”的調(diào)控政策中走向全面回暖，甚或昔日火熱重現(xiàn)？ |
