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中國(guó)寧波網(wǎng)訊 上月，北京某機(jī)構(gòu)發(fā)布的2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告NO.4》中稱，國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健康，其中在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)收入比不健康，居民購(gòu)房壓力非常大。在此背后，有相當(dāng)一部分原因在于地方政府靠房地產(chǎn)來(lái)提升GDP。
地方政府難抑賣(mài)地沖動(dòng)
上世紀(jì)90年代中期，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收。地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并能夠獨(dú)立支配的只有土地這一項(xiàng)核心資源了。這意味著，房地產(chǎn)價(jià)格上漲得越快，地方政府的收益就越大。這使政府開(kāi)發(fā)土地資源幾乎達(dá)到了毫無(wú)節(jié)制的程度。如2005年，江蘇省合同出讓土地金總量達(dá)1000億元。而長(zhǎng)三角樓市從2003年開(kāi)始，踏入了飆升的通道。房?jī)r(jià)的飆升刺激了投資的迅猛增加，并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和地方財(cái)稅的大幅增加。以上海為例，“十五”期間，上海房地產(chǎn)投資拉動(dòng)了1000多億相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展�！胺康禺a(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)14%以上，到2005年占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到7%以上�！鄙虾Ｊ械摹笆逵�(jì)劃”中如是描述。而按照對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率來(lái)看，瑞士信貸第一波士頓亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬說(shuō)，如果以其帶動(dòng)系數(shù)計(jì)算，2004年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)總共拉動(dòng)上海GDP增長(zhǎng)了19.5%，堪稱名副其實(shí)的上海第一產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組最近做的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在鄉(xiāng)以下，其中農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%-10%；城市政府拿走土地增值的20%-30%；各類城市房地產(chǎn)公司、開(kāi)發(fā)區(qū)、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，占40%-50%。另?yè)?jù)學(xué)者估計(jì)，農(nóng)民在土地的收益上已為城市化“貢獻(xiàn)”近30萬(wàn)億元。在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30%-40%。這些滾滾而來(lái)的財(cái)富大都流進(jìn)了地方政府以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門(mén)的口袋。所以地方政府作為最大的受益者，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)上就無(wú)法堅(jiān)定地執(zhí)行國(guó)家的一系列指令，對(duì)房?jī)r(jià)的上升或明或暗地起了包庇的作用。
政府角色為何曖昧
這些年，一些城市房?jī)r(jià)連年瘋漲，可以說(shuō)與地方政府的主導(dǎo)密不可分。其表現(xiàn)，一是大搞形象工程、“造城運(yùn)動(dòng)”，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動(dòng)房?jī)r(jià)。二是炒賣(mài)地皮。一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣(mài)地越多，財(cái)政收入越多。甚至少數(shù)地方政府暗中操盤(pán)，唆使開(kāi)發(fā)商哄抬地價(jià)。三是對(duì)房?jī)r(jià)求高棄低。一些政府官員視房?jī)r(jià)高為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，把本地房?jī)r(jià)與其他地區(qū)盲目攀比。一些城市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導(dǎo)致本地房?jī)r(jià)居高不下。
雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不過(guò)地方政府絕對(duì)是近年中國(guó)炒房的核心組成部分，和開(kāi)發(fā)商一樣是炒房大軍中的大贏家。當(dāng)前中國(guó)各地樓市之所以持續(xù)高燒難退，很大的一個(gè)原因就是某些地方政府已經(jīng)和打著“改造城市”旗幟的開(kāi)發(fā)商走得太近，甚至在某種程度上成了一種可怕的利益共同體：地方政府為滿足GDP的高速增長(zhǎng)高價(jià)出讓土地、房地產(chǎn)商則聯(lián)手囤積土地，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。某些地方政府和主管部門(mén)沒(méi)有處理好保護(hù)商界和關(guān)愛(ài)民生的平衡關(guān)系，明顯偏向開(kāi)發(fā)商，甚至將開(kāi)發(fā)商的發(fā)展作為自己的責(zé)任和目標(biāo)所在，而將民生放在一邊。
高房?jī)r(jià)不是經(jīng)濟(jì)繁榮
盡管目前房地產(chǎn)依然一片紅火，市場(chǎng)參與者普遍忽視風(fēng)險(xiǎn)，一些地方政府官員甚至錯(cuò)誤地認(rèn)為，房?jī)r(jià)飛漲，是經(jīng)濟(jì)繁榮、人氣旺盛的表現(xiàn)；但實(shí)際上，飛漲的房?jī)r(jià)雖然能夠帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的一時(shí)繁榮，但其背后隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
首先，是加大地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，不少城市從出售土地、房產(chǎn)交易中得到大筆財(cái)政收入，財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴也在增長(zhǎng)。但政府的支出通常是剛性的，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)專門(mén)組織專家對(duì)此作過(guò)深入調(diào)研，結(jié)論是：綜合房地產(chǎn)的波及效應(yīng)，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑將使上海GDP總量大約減少65個(gè)億，影響GDP增幅減少1個(gè)百分點(diǎn)左右。
其次，削弱一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，將使企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本水漲船高，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，降低城市對(duì)投資者的吸引力，導(dǎo)致資金外流與外來(lái)投資減少，增加結(jié)構(gòu)性失業(yè)。同時(shí)，還會(huì)降低城市對(duì)人才的吸引力，不利于引進(jìn)和留住人才，損害城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。更重要的是，企業(yè)的商務(wù)成本增加，必然使得其提供的產(chǎn)品及服務(wù)的價(jià)格較高，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位。
所以說(shuō)，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，雖一時(shí)保護(hù)了房地產(chǎn)的“繁榮”，但也會(huì)使這個(gè)城市的產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力被嚴(yán)重削弱，而這將會(huì)在多大程度上影響這個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，簡(jiǎn)直難以估量。(顧列銘) |
