|
中國國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所研究員王小廣日前發(fā)表文章說，中國房地產(chǎn)市場存在“十大謊言”，并對這些謊言一一予以駁斥。
頭號謊言：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟與地方最大、最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)應該是一種被動的產(chǎn)業(yè)，而不是主動性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對經(jīng)濟起著支柱性的作用，但也是被動的。房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費上，而不是投資上。
謊言二：大眾進行房地產(chǎn)投資將會獲得相當豐厚的投資回報。
房地產(chǎn)是大眾消費品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產(chǎn)不僅不會得到所謂的高回報，而且風險極大。
謊言三：利率高低是影響購房行為的重要因素，短期內(nèi)調(diào)升利率對房地產(chǎn)增長形成較大影響。
中國的利率是浮動的，房貸一般都為二十年，即房價的利率成本取決于二十年或三十年的平均利率水平，而不是某一個時段的利率高低。買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房價大漲時購房將會支出過多的成本。
謊言四：一些房地產(chǎn)商說，我不為大眾生產(chǎn)住房，僅為少數(shù)高收入階層造房，賺的是他們的錢，不傷害窮人，而窮人的住房問題丟給政府管好了。
這是典型的打著市場經(jīng)濟的旗號發(fā)計劃經(jīng)濟的橫財。如果一個行業(yè)(競爭性的)無力滿足大多數(shù)的產(chǎn)品需求，那這個產(chǎn)業(yè)不僅不成熟，而且也不會成功。
謊言五：自住需求占多數(shù)就不會出現(xiàn)泡沫。
由于自住需求基本是鎖定的，不流動的，投機資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實際上是少數(shù)操縱多數(shù)，而不可能是多數(shù)操縱少數(shù)。在中國的房地產(chǎn)市場上，由于住房的自有率很高，許多城市都在八成以上，投資或投機性住房需求超過百分之十就會構(gòu)成泡沫。
謊言六：城市化是房價上漲的主要推動力。
像北京、上海這樣的大都市城市化，每年新增人口很少，例如二零零四年北京和上海僅分別新增人口37萬人和31萬人，其中還包括郊區(qū)人口農(nóng)轉(zhuǎn)居的部分，這樣的增長率不可能造成房地產(chǎn)如此快的速度增長。
謊言七：地荒論和地價決定房價論。
對北京、長三角和廣東省的土地供應所進行的細致分析表明，中國的許多地方(包括五大重點地區(qū))根本就不存在土地供應不足的問題，“地荒論”是房地產(chǎn)商為了炒作住房所杜撰。
謊言八：“房價收入比”過高并不代表有泡沫，中國國情的土地極度稀缺，決定中國房價相對較高。
房價收入比是一種綜合性指標，它不僅反映了房價可能過高，而且意味著消費者的支付能力有問題。房價收入比過高就是泡沫。
謊言九：房價不能跌，房地產(chǎn)業(yè)不能衰退。
對于一個已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的產(chǎn)業(yè)而言，早點破比晚點破要好。
謊言十：房價增幅只要保持不超過GDP增幅，房地產(chǎn)就是健康的。
房價增幅與GDP增幅平衡，再加上房地產(chǎn)投資和消費自身的增幅，顯然其增長將比GDP高至少一倍以上，除了一定階段，房地產(chǎn)投資不可能長期以高于GDP幾倍的增幅遞增。
|
