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中國(guó)寧波網(wǎng)訊 比較歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，綜合性開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上并沒(méi)有發(fā)言權(quán)和影響力，真正有決定權(quán)的是專(zhuān)項(xiàng)基金、專(zhuān)項(xiàng)的投資公司，以及專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)從事機(jī)構(gòu)。
在中國(guó)的金融市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的金融渠道是單一的，除了銀行貸款，有效渠道寥寥無(wú)幾，而信托和REITS，多數(shù)情況下都是在理論層面，在真正的實(shí)踐過(guò)程中，很難付諸實(shí)施。
歷經(jīng)四年，2007年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)的仍是調(diào)控。土地增值稅清算政策的公布，無(wú)疑又給中小開(kāi)發(fā)商的企業(yè)發(fā)展帶來(lái)一層陰霾。
不過(guò)，即使如此，依然會(huì)有人身處其中，卻滿懷希望。事實(shí)上，每一次調(diào)控到來(lái)的時(shí)候，業(yè)內(nèi)都有公司希望借著這一機(jī)會(huì)開(kāi)拓發(fā)展，占領(lǐng)地盤(pán)。而這一次，成立于2006年4月的上海中凱開(kāi)發(fā)想要完成的并非一次逆市而上的發(fā)展個(gè)體，更期待能帶來(lái)改變整個(gè)行業(yè)的一次涅槃。
"香港模式"的質(zhì)疑
在前一輪房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期中，許多有眼光的開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)低迷的時(shí)期入市，從而獲得了豐厚的回報(bào)。然而，隨著宏觀調(diào)控的到來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化。
另一方面，近兩年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，不僅對(duì)市場(chǎng)有著顯著的影響，更在一定程度上，催生了這個(gè)行業(yè)究竟往什么方向發(fā)展的論爭(zhēng)。
在不斷加深的調(diào)控影響下，自上世紀(jì)80年代末開(kāi)始一直占據(jù)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式絕對(duì)主導(dǎo)的"香港模式"也開(kāi)始受到越來(lái)越多的質(zhì)疑，內(nèi)地與香港在經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)體制上的本質(zhì)區(qū)別，已經(jīng)讓越來(lái)越多的從業(yè)者、專(zhuān)家開(kāi)始反思在香港房地產(chǎn)已經(jīng)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是否真正適應(yīng)國(guó)內(nèi)迅速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
然而，對(duì)于這樣的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)有意識(shí)，但敢于放棄駕輕就熟的操作，真正愿意重新去嘗試的卻依舊鳳毛麟角。
在這一認(rèn)識(shí)上，中凱企業(yè)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)邊華才顯然有著比一般人更多的思考。早在2年前，盡管自己的房子越買(mǎi)越火，但國(guó)家反復(fù)出臺(tái)的調(diào)控政策，以及行業(yè)發(fā)展的深刻變化，已經(jīng)讓邊華才開(kāi)始重新認(rèn)識(shí)中凱發(fā)展的未來(lái)道路。"房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化將是大勢(shì)所趨。中凱必須調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，才能夠謀求更大的發(fā)展。
在這種判斷之上，邊華才和中凱開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)型，拋開(kāi)過(guò)去的成績(jī)，以一種創(chuàng)業(yè)的心態(tài)探索更為成熟的企業(yè)發(fā)展模式。
房企尋新模式
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全程開(kāi)發(fā)的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)內(nèi)仍舊占主導(dǎo)地位，而比較歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，綜合性開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上并沒(méi)有發(fā)言權(quán)和影響力，真正有決定權(quán)的是專(zhuān)項(xiàng)基金、專(zhuān)項(xiàng)的投資公司，以及專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)從事機(jī)構(gòu)。
同樣，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾年的發(fā)展以后，特別是到2006年底，按WTO規(guī)定對(duì)外資的管制解除了以后，盈利模式將會(huì)有非常大的變化。
既然轉(zhuǎn)型是必須的，那究竟怎樣才是國(guó)際化發(fā)展？?jī)H僅是尋找投資伙伴，還是找國(guó)際化的管理團(tuán)隊(duì)？
也許這可能是很多房地產(chǎn)公司目前最為樂(lè)衷的事情，但并不能改變一個(gè)企業(yè)的本質(zhì)。只有從企業(yè)根本制度上的改變，才有可能真正達(dá)到國(guó)際成熟開(kāi)發(fā)模式。
因此，邊華才開(kāi)始將中凱定位為兩種角色：一個(gè)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資管理商；另一個(gè)就是房地產(chǎn)服務(wù)商。二者相互獨(dú)立，互相補(bǔ)充。這樣一來(lái)，既完成了企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的轉(zhuǎn)變，也大大拓展了自己的經(jīng)營(yíng)范圍，并能獲得更多合作伙伴的支持。
而這種專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展方式，已經(jīng)超越了絕大多數(shù)包括香港房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的運(yùn)作手段，并已經(jīng)被邊華才運(yùn)用在2006年初投資成立的中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司(中凱開(kāi)發(fā))的發(fā)展戰(zhàn)略上。
除了基本的管理費(fèi)用外，企業(yè)的一個(gè)盈利點(diǎn)就是利潤(rùn)分成，在保障投資人基本投資回報(bào)率后，以階梯式分享增值的項(xiàng)目利潤(rùn)。目前，上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司成立不到一年，已經(jīng)在安徽、山東、江西、江蘇等省份的二線城市開(kāi)始了近60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
外資即將登陸
目前，中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司以其專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化、年輕化的管理團(tuán)隊(duì)在同行業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟，并擁有一支在國(guó)際房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域具有成功管理經(jīng)驗(yàn)和豐富資源的核心團(tuán)隊(duì)。
然而，僅僅有專(zhuān)業(yè)化是不可能完全超越原本固有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的，更難奢望能以此向行業(yè)第一的目標(biāo)發(fā)展。因?yàn)閲?guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商企業(yè)的需求本身就不僅限于此，在專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)介入的另一面，這些中小開(kāi)發(fā)商最渴望的仍舊是更靈活實(shí)用的融資渠道。
以往，開(kāi)發(fā)商獲取利益的主要方式是土地的獲取，只要有本事，可以通過(guò)手段拿到土地，就會(huì)賺錢(qián)。然而，隨著土地拍賣(mài)制度的日趨完善，使開(kāi)發(fā)商面對(duì)的事實(shí)是，要以拍賣(mài)的方式獲取土地，這就造成了對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金需求量日趨增大，根據(jù)政府的規(guī)定，獲取土地是無(wú)法獲得銀行貸款的。土地成本占了開(kāi)發(fā)成本50%左右,使得中小開(kāi)發(fā)商面臨最迫切的問(wèn)題，必須準(zhǔn)備足夠的資金獲取土地，才能保證把土地溢價(jià)的價(jià)值最大化。
而另一個(gè)眾所周知的事實(shí)是，在中國(guó)的金融市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的金融渠道是單一的，除了銀行的貸款，有效的渠道是寥寥無(wú)幾的，而信托和REITS，多數(shù)情況下都是在理論層面，在真正的實(shí)踐過(guò)程中，是很難付諸實(shí)施的。
也正是基于以上的需求考慮，中凱開(kāi)發(fā)在成立之初，就保持著引入海外資本的決心。"中凱企業(yè)集團(tuán)之前在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信建設(shè)上投入了大量精力，為專(zhuān)業(yè)公司的形成和運(yùn)作推進(jìn)都提供了大量?jī)?yōu)勢(shì)資源，中凱本身具有的品牌價(jià)值及誠(chéng)信基礎(chǔ)也成為上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司成功發(fā)展的根本條件之一。"
然而，在邊華才看來(lái)，這些以往的努力，僅僅是專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)公司成功的前提條件之一，中凱開(kāi)發(fā)的迅速提升一定離不開(kāi)資本的有力支持。"我們一直在尋求一種中凱企業(yè)、海外資本，以及中凱開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)三方平衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是最合理、有效，也最具有國(guó)際化運(yùn)作基礎(chǔ)的公司形態(tài)。"一旦這樣的模式形成，與中凱開(kāi)發(fā)合作的房地產(chǎn)企業(yè)得到的不僅僅是專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)上的幫助，更能打開(kāi)融資渠道，從而獲取更多的企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。
邊華才的這種追求，并非僅僅限于企業(yè)的戰(zhàn)略構(gòu)想，而是已經(jīng)在實(shí)際進(jìn)展過(guò)程中。據(jù)其透露，目前中凱開(kāi)發(fā)與海外資本的合作洽談已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，并即將公布新的公司股權(quán)架構(gòu)。而在未來(lái)得到充足資本支持的前提下，中凱開(kāi)發(fā)有限公司的目標(biāo)是計(jì)劃在2007年完成近10個(gè)項(xiàng)目數(shù)量的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，開(kāi)發(fā)規(guī)模屆時(shí)將達(dá)到近200萬(wàn)平方米，管理項(xiàng)目總資產(chǎn)超過(guò)50億元人民幣。(記者鄧旭)
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