中國寧波網(wǎng)訊 隨著國家進(jìn)一步深化宏觀調(diào)控、各部門聯(lián)手調(diào)控房價等一系列調(diào)控措施浮出水面，房屋開發(fā)成本成為各方高度關(guān)注的話題。近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商坦言：“樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了�！�
這位姓蔣的房地產(chǎn)開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤開發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”。
樓盤開發(fā)成本只占房價20%
實際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬，實際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區(qū)的價格比這個更低，因為人工成本低很多。相比之下，中西部省區(qū)的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工為3元/平方米，負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
南寧、貴陽、成都等地的房價已經(jīng)比上世紀(jì)90年代漲了近10倍，價格從600-700元/平方米，飆升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也為數(shù)不少。實際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
“招拍掛”：內(nèi)行“懂門道”消化兩成利潤
實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。
土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱“價格上揚”的最大原因。實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。
“招拍掛”的項目一般分為3種情況：一種是規(guī)模較小的項目，在招投標(biāo)過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”，通過招投標(biāo)“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風(fēng)險。還有一種是獲得規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標(biāo)指向，成為開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。
要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認(rèn)真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權(quán)力部門。
土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬升房價的重要借口。表面上看土地價格很高，但分?jǐn)偟矫科椒矫椎膬r格就很少，原來建設(shè)20層高的樓盤可以建設(shè)到40層樓高，成本降低了一半，房價卻漲了1倍。
改規(guī)劃+亂測量+濫用料=高利潤
修改規(guī)劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”，施工中濫用材料，這些都是房開商牟取高額利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”，規(guī)劃建設(shè)部門不會對樓盤開發(fā)的層數(shù)、公攤面積、綠地面積進(jìn)行認(rèn)真測量，相關(guān)社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之后，往往也對開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。
濫用料也是利潤實現(xiàn)的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管，這部分材料建筑商往往精打細(xì)算，恰到好處地在管線、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用相對價格低廉的產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品質(zhì)檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關(guān)注。但由于數(shù)量巨大，所獲得的利潤也非常高。
四成利潤為職權(quán)部門埋單
把余下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當(dāng)于開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了。
“吃得下，吞得掉，消化得了，沒有后遺癥�！边@是開發(fā)商與諸多相關(guān)職能部門“合作”的重要前提。
我們當(dāng)然害怕審計部門查賬，但比起酒店、賓館等行業(yè)來說，建筑行業(yè)也最容易開賬出資，從進(jìn)料源頭、施工環(huán)節(jié)上，就能夠?qū)⒁淮蠊P“費用”消化掉�！敖栌谩鄙矸葑C登記來冒充員工數(shù)量，用工資“沖抵”開銷；把日常成本做大……這些都是開發(fā)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。
我認(rèn)真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開發(fā)下來，成本只占房屋價格的20%，開發(fā)商能夠拿到的利潤占房屋價格40%，還有40%就是被各種“灰色開銷”吞噬了。其實，只要地方政府和相關(guān)職權(quán)部門認(rèn)真履行中央的政策措施，監(jiān)管部門強化監(jiān)管細(xì)節(jié)，我們完全可以把余下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當(dāng)于開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來。
相關(guān)閱讀
160億元身家的世茂集團(tuán)許榮茂，在地產(chǎn)首富的位置上還沒有坐夠半年，今年4月底就被廣東碧桂園的楊氏“二丫頭”以600億元大幅超越。楊氏“二丫頭”剛登頂“中國首富”，重慶市副市長黃奇帆就表示，重慶龍湖地產(chǎn)如果上市成功，“中國首富”將再度易人。
土地增值稅來了，開發(fā)商利潤空間減小了，據(jù)近日一位專程從北京來蓉進(jìn)行土地增值稅講座的稅法專家的科學(xué)計算，毛利率超過50%的項目，開發(fā)商利潤將減少24%。同時，毛利率在20%--40%之間的開發(fā)項目基本不需要繳增值稅，甚至以往預(yù)繳的土地增值稅還會退回，這項政策對有些開發(fā)小項目的公司影響較小，甚至是好事。
高房價、高暴利……房地產(chǎn)市場存在的突出問題，成為社會各界高度關(guān)注的焦點。北京、深圳等城市不斷攀升的房價，令普通百姓望房興嘆。按照“企業(yè)成本是定價基礎(chǔ)”的市場規(guī)律，建房成本常成為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避房價高漲指責(zé)的極好理由。而實際并非如此。
|
