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近日，在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”上中外學(xué)者圍繞社會(huì)公眾都普遍關(guān)心的“住房與公共政策”這一話題展開(kāi)演講。
中國(guó)房?jī)r(jià)為什么上升？
中國(guó)樓市有沒(méi)有泡沫？中國(guó)房?jī)r(jià)為什么上升？美國(guó)馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日教授說(shuō)，在中國(guó)住房投機(jī)一定是有的，因?yàn)樽》客稒C(jī)的三個(gè)條件全部成立：第一，當(dāng)一個(gè)商品是可交換的、耐久的，在其價(jià)格不斷上升的時(shí)期，就一定有人進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣(mài)，中國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)(無(wú)論是什么原因)，價(jià)格一直在增長(zhǎng)(幅度不同)，因而如果說(shuō)沒(méi)有投機(jī)性購(gòu)房那是說(shuō)不通的；第二，中國(guó)目前的私人儲(chǔ)蓄是巨大的；第三，對(duì)很多人來(lái)講，購(gòu)房是一個(gè)最好的投資渠道，中國(guó)目前缺少其他穩(wěn)定可靠的投資渠道。因而當(dāng)有投機(jī)性購(gòu)房時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫就一定存在，泡沫大小與投機(jī)性購(gòu)房的比率成正比。
丁成日教授說(shuō)：解釋中國(guó)城市房屋價(jià)格持續(xù)上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派，認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。第二派是需求學(xué)派，認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了住房需求，因而房屋價(jià)格上升。第三派是我的學(xué)派，預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)�。預(yù)售制是中國(guó)許多城市房屋價(jià)格持續(xù)上升最主要的原因。
為什么這樣說(shuō)呢？丁成日認(rèn)為：第一，國(guó)際上的理論和經(jīng)驗(yàn)表明土地供給與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系非常復(fù)雜，土地供給與房屋價(jià)格不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系；第二，城市化帶來(lái)的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房?jī)r(jià)是不相匹配的；第三，中國(guó)城市(以北京為例)房屋價(jià)格與土地價(jià)格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測(cè)(房屋價(jià)格決定土地價(jià)格時(shí))的模式一致，因而，土地價(jià)格導(dǎo)致房屋價(jià)格的結(jié)論是缺少理論和實(shí)證依據(jù)的。
丁成日教授說(shuō)，中國(guó)城市房屋價(jià)格不斷上升是開(kāi)發(fā)商的融資動(dòng)力與廣大購(gòu)房者預(yù)期兩者之間互動(dòng)的結(jié)果。房屋價(jià)格問(wèn)題需要從這兩個(gè)方面入手才能得到根本性的解決。
(編者注：商品房預(yù)售俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款，既可一次付清，也可分期支付，并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種住房銷(xiāo)售形式。)
股價(jià)是否影響房?jī)r(jià)？
理論界關(guān)于土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格關(guān)系的說(shuō)法很多，究竟是誰(shuí)影響了房?jī)r(jià)？中國(guó)社科院金融所房地產(chǎn)研究專(zhuān)家尹中立認(rèn)為，在討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)該把地價(jià)、房?jī)r(jià)、股價(jià)一起考慮進(jìn)來(lái)，才會(huì)更加全面。
尹中立說(shuō)，股價(jià)至少通過(guò)兩種途徑對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響：第一，股價(jià)上升時(shí)會(huì)形成很大的財(cái)富效應(yīng)。因?yàn)閹?lái)的財(cái)富相應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力大大增加。尤其在2005年年底到2007年上半年，中國(guó)股市的財(cái)富效應(yīng)是非常巨大的。2005年底股價(jià)在1000點(diǎn)的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)流通市值是1萬(wàn)億多一點(diǎn)，現(xiàn)在是8萬(wàn)億多。流通市值增加了7萬(wàn)億，這7萬(wàn)億是所有參與者、股票市場(chǎng)投資者實(shí)實(shí)在在感覺(jué)增值的部分。還有總市值增加的20萬(wàn)億，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響非常大。
第二，在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候，大大增加房地產(chǎn)上市公司融資的能力，這些公司融來(lái)的資金大部分投入到土地收購(gòu)的市場(chǎng)上，地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。
股價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的反作用也有兩種作用方式：一是房?jī)r(jià)上漲會(huì)直接使得房地產(chǎn)股票上漲，比如在這一輪股票上漲當(dāng)中房地產(chǎn)承擔(dān)了領(lǐng)頭的角色。二是使得房地產(chǎn)的準(zhǔn)金融部門(mén)作用得到充分發(fā)揮。所謂準(zhǔn)金融部門(mén)作用，在中國(guó)非常明顯。尤其是中小企業(yè)的貸款，還有民間的融資，大部分是以不動(dòng)產(chǎn)作為媒介、作為抵押物，這和當(dāng)年的日本有極為類(lèi)似之處。日本稱(chēng)日本的融資方式是土地本位制，中國(guó)的銀行融資實(shí)際也是土地本位制。所以房?jī)r(jià)會(huì)通過(guò)這兩種途徑作用股價(jià)，兩者之間相得益彰，互相促進(jìn)。
開(kāi)征物業(yè)稅：建議從別墅豪宅開(kāi)始
對(duì)于現(xiàn)階段地方政府成了土地財(cái)政，靠土地資產(chǎn)收入形成了大宗收入來(lái)源，引起住房嚴(yán)重短缺的現(xiàn)象應(yīng)該怎么看？
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的地方政府，從廣義來(lái)說(shuō)也都是土地財(cái)政。地方政府在轄區(qū)內(nèi)培養(yǎng)稅源主要看土地和不動(dòng)產(chǎn)方面，他們主要的稅收來(lái)自土地、不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，就是物業(yè)稅的稅種組織的收入。而這樣的機(jī)制對(duì)中國(guó)的意義不言而喻，非常重大。我們可以把這種短期行為的土地財(cái)政改造成為長(zhǎng)期行為的土地財(cái)政。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的地方政府職能和財(cái)源建設(shè)契合就可以靠這個(gè)支柱稅種實(shí)現(xiàn)，而且從房地產(chǎn)需求方面來(lái)看，它的行為和預(yù)期會(huì)發(fā)生重大變化。
賈康說(shuō)，現(xiàn)在各個(gè)方面打算購(gòu)房的人，會(huì)有稅種調(diào)整后的預(yù)期，會(huì)更多考慮適中的小戶(hù)型房子。開(kāi)發(fā)商、土地和房地產(chǎn)相關(guān)的開(kāi)發(fā)主體，也要適應(yīng)這個(gè)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更合理的集約和合理開(kāi)發(fā)土地，提供需求方要求的更多小戶(hù)型、更多的低價(jià)位的不動(dòng)產(chǎn)。因此這樣的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)目標(biāo)值得看重。而非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)如果開(kāi)征物業(yè)稅，建議從獨(dú)立的別墅、豪宅開(kāi)始。
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