|
萬科董事局主席王石在接受央視采訪中透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭論樓市現(xiàn)在是否處于拐點已不重要，重要的是，中國樓市需要一次像樣的調整。
⊙賈圖
最近一段時間，有關樓市拐點之爭幾乎陷入了白熱化狀態(tài)，且不說在房地產開發(fā)商與公眾之間，即便在房地產開發(fā)商內部，有關拐點的認識也差之千里。萬科董事局主席王石認為：“房地產還不出現(xiàn)拐點才是咄咄怪事！中國大陸房價走勢正處在一個拐點上。”而任志強(博客)則強調“夢想讓樓市進入拐點、看樓市大跌的確實大有人在，但他們會失望的�！�
正當人們把目光聚集在樓市拐點之爭的時候，王石接受了央視采訪，在這次采訪中王石透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭論樓市現(xiàn)在是否處于拐點已不重要，重要的是，中國樓市需要拐點，需要一次像樣的下跌，否則，無論對于民生還是房地產業(yè)本身，都將意味著風險的進一步累積。
房屋質量的提高需要一次像樣的下跌來推動。
王石直言不諱地說：“從性能價格比上來講，中國和發(fā)達工業(yè)國家相比，我們這個房子是相當相當不值的……和工業(yè)發(fā)達國家相比，(我國住房)質量上還有很大的缺口，我覺得三四年之后會有比較大的改善。”
作為一位資深房地產商，王石盡管講得很含蓄，但他依然點出了我國樓市中一個非常嚴重的問題，即質量“缺口”問題。但是，單純的“三四年”的時間變遷不能自動提高房屋質量，中國樓市需要一次像樣的下跌來促使房屋質量的全面提升。原因有二：
一，供不應求因素。最近幾年，全國不少地方的房價都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機性需求蜂擁進入樓市瘋炒，與居住性需求一起演繹了我國房市供不應求的格局。加之開發(fā)商人為囤積土地延遲開發(fā)和捂盤惜售等行為，減少了市場的有效供應量，使得供不應求的狀況極為明顯。不少樓盤剛一開盤就銷售一空。在這種情況下，開發(fā)商沒有任何動力提高房屋建設質量。
二是質量監(jiān)管機制本身的缺陷。目前，許多地方的商品房質量監(jiān)管已經“市場化”，大都對房地產項目的工程質量實行五方責任主體(即開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、設計院和工程勘測方)共同負責制。但是，五方中除了開發(fā)商，剩下的四方全部都受雇于開發(fā)商。房屋質量的檢驗同樣由開發(fā)商實施，質監(jiān)部門僅按一定比例進行一下抽檢(大都流于形式)。在這種情況下，房屋質量怎么可能提高呢？中消協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產質量投訴位居前列。
建立在房屋交易量下降基礎上的拐點，將能一改開發(fā)商由于供不應求局面養(yǎng)成的忽略質量的惰性，迫使其通過提高房屋質量獲得消費者的青睞。當然，這也需要同時對房屋質量的監(jiān)督、檢驗制度進行變革。
面粉貴于面包的現(xiàn)狀需要一次像樣的下跌來矯正。
王石說：“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)……土地供應不足是市場健康發(fā)展要面對的問題，但是絕對不構成土地要貴過房價的理由。”
2007年，我國樓市最大的一個特征，就是“地王”的不斷涌現(xiàn)。許多“地王”的樓面價格遠遠高出了周圍的房價，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。這加大了人們對未來房價可能進一步大幅度上漲的預期，由此引發(fā)的炒作和投機熱潮又成為房價新一輪上漲的推手。面粉貴，面包就一定貴嗎？但現(xiàn)在很多開發(fā)商就是這樣想的，這種思維對許多開發(fā)商而言已經根深蒂固。要改變這一點，僅僅靠理論上的爭辯是沒有任何用處的。只能靠樓市的一次像樣的下跌，只能靠樓市下跌帶來的深刻的教訓，告訴房地產開發(fā)商，面包價格也有低于面粉價格的時候，他們才會在“地王”桂冠的爭奪中保持足夠的理性。
房價與民眾收入水平嚴重脫節(jié)的狀況需要一次像樣的下跌來調整。
王石說：“很多人都問我現(xiàn)在該不該買房子？我說你三四年之后再買吧……三四年之后你是一個中產階層，你存這么多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會被懲罰的，不是懲罰消費者，是懲罰房地產發(fā)展商，懲罰社會�！�
房屋的本質是用來居住的，是消費品，而作為消費品的價格是由民眾的實際購買力來決定的，當某種商品的價格遠遠超出民眾實際購買力時，這個行業(yè)要么通過調整適應人們的購買力，要么，等待人們收入的上漲與之趨近。而無論從哪個角度來講，我國樓市目前的價格都需要一次像樣的下跌來調整。如果繼續(xù)沿著今年的速度漲下去，在投機和投資收益預期降低的情況下，房價遠離居民的購買力只會把開發(fā)商自己送入一個高處不勝寒的危險境地。
調控政策本身也需要房價有一次像樣的下跌來配合。
從2005年的“國八條”，到2006年的“國六條”，再到今年的“房貸新政”，樓市調控已經持續(xù)兩年多，而恰恰是在這兩年多中，我國許多地方的樓市走出了一波強勢上漲行情。這使得一些開發(fā)商開始漠視政策調控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他指出：“確實這兩年國家政策有這樣的情況，調整一次價格上升一次，我覺得這次是不同的，要清醒認識，這個是兩方面原因：一個方面是消費者已經承受不住了。這個要清醒地看到。第二個是國家的調整不僅僅是對房地產……當然房地產首當其沖�！�
房地產開發(fā)商作為商人，首先關注的是利潤，而決策層首先關注的是社會穩(wěn)定，關注的是民生和經濟的可持續(xù)健康發(fā)展。房地產領域的過熱不僅是通貨膨脹的結果更是加劇通貨膨脹的推動者。決策者調控樓市的決心通過嚴厲的房貸新政已經顯出端倪。任何漠視這種決心的態(tài)度都是危險的。
總之，中國樓市是否已經出現(xiàn)“拐點”并不重要，重要的是，中國樓市只有經過一次像樣的“拐點”，才能促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，才能減輕和避免房價持續(xù)上漲對民生的進一步傷害。而要促使樓市“拐點”的形成，不僅需要公眾的支持，也需要樓市中各個利益主體保持必要的清醒，對中央的調控政策作出配合。(作者系房地產界資深評論人士)
|
